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Feedback aus Urteilen (§§) zum Mietrecht

    

Rechte und Pflichten eines Vermieters

Das sollten Sie wissen

Das Mietrecht ist ein komplexes juristisches Gebilde. Regelmäßige Urteile des Bundesgerichtshofes machen es noch unübersichtlicher. Einen Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten als Vermieter finden Sie hier.

 

Pflichten als Vermieter:

1.      Die Wohnung zur Verfügung stellen: Zu dem im Mietvertrag festgelegten Termin muss der Vermieter seinem Mieter die Wohnung zur Verfügung stellen und ihm die Schlüssel aushändigen. Von diesem Zeitpunkt an hat der Mieter das Hausrecht in der Wohnung.

2.      Instandhaltung und Reparatur: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung dem Zustand entspricht, den sie bei Abschluss des Vertrages hatte. Er ist verpflichtet, Schäden beseitigen zu lassen. Modernisierungen, Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen gehören nicht dazu.

3.      Heizung: Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres muss der Vermieter die Funktion der Heizung sicherstellen. Die Wohnung muss auf 20 Grad beheizt werden können.

4.      Aufnahme von Familienmitgliedern: Der Vermieter muss dem Mieter gestatten, enge Familienangehörige in der Wohnung aufzunehmen. Dazu gehören Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder. Das gilt aber nur, wenn die Wohnung nicht überbelegt wird. Genaueres regelt der Mietvertrag.

5.      Untervermietung: Der Vermieter muss die Untervermietung der Wohnung zulassen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat – etwa wegen einer beruflichen Tätigkeit im Ausland. Er hat das Recht, den Namen des Untervermieters zu erfahren.

 

Rechte als Vermieter:

1.      Mieterhöhung: Innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Fristen hat  der Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei muss er Gründe    angeben und diese genau darlegen.

2.      Umlage der Betriebskosten: Alle Kosten für den Betrieb des Hauses kann der Vermieter gemäß der gesetzlichen Vorgaben auf die Mieter umlegen. Verwaltungskosten gehören nicht dazu. Er ist verpflichtet, dem Mieter    eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.

3.      Missbrauch verbieten: Im Mietvertrag kann der Vermieter den Missbrauch der Wohnung untersagen: Zum Beispiel darf der Mieter die Wohnung       nicht gewerblich nutzen, wenn dies mit Kundenverkehr oder                  Lärmbelästigung einhergeht.

4.      Zutritt zur Wohnung: In bestimmten Situationen hat der Vermieter das    Recht, die Wohnung nach Absprache mit dem Mieter zu betreten, zum    Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, für Besichtigungen mit Nachmietern  oder Kaufinteressenten oder bei notwendigen Reparaturen.

5.     Kündigung: Der Vermieter kann dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf    kündigen, muss dabei aber enge gesetzliche Vorgaben und Fristen          beachten. Bei wiederholter und bewiesener Störung des Hausfriedens     oder Zahlungsverzug hat er das Recht zur fristlosen Kündigung.

 

Mieter müssen Wände beim Auszug hell streichen!

Urteil v. 21.11.2013 Dekoration beeinflusst Chancen der Vermietbarkeit

Während der Laufzeit eines Mietvertrags dürfen Mieter die Wände einer Wohnung nach ihrem Geschmack gestalten. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs müssen sie diese beim Auszug jedoch in hellen, neutralen Farben übergeben.

Ob Mieter im Falle eines Auszugs zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, ist seit Jahren ein Streitthema. Nun hat der Bundesgerichtshof mit einem aktuellen Urteil für Klarheit gesorgt.

Der Fall: Nicht alle mögen´s bunt

In Gießen strichen Anfang 2007 Mieter die frisch in weißer Farbe renovierten Wände einer Doppelhaushälfte in den kräftigen Farben rot, gelb und blau. Als sie im Juli 2009  wieder auszogen, gaben sie die Wohnung bunt gestrichenen zurück. Die Vermieterin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Die aufwendigen Malerarbeiten kosteten gut 3600 Euro. Die Eigentümer konnten diese Kosten nur zum Teil mit der Kaution verrechnen und stellten daher eine Klage vor dem Landgericht Gießen gegenüber ihren Ex-Mietern auf Zahlung des Restbetrags inklusive Zinsen in Höhe von rund 1800 Euro. Die Mieter wiederum klagten auf Auszahlung ihrer Kaution. Der Fall landete letztlich vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Die Richter entscheiden in ihrem Urteil vom 6. November 2013 (Az.: VIII ZR 416/12) zu Gunsten der Vermieterin

 

Farbige Wände stellen inakzeptable Dekoration dar

Die Karlsruher Richter sprachen der Vermieterin den Schadensersatz durch den Mieter zu, weil die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgegeben wurde. Viele Mietinteressenten würden einen solchen nicht akzeptieren, eine Neuvermietung der Wohnung wäre so praktisch unmöglich. Weil die Vermieterin daher den Anstrich beseitigen musste, habe sie Anspruch, diesen Schaden erstattet zu bekommen.

Rechtliche Grundlage

Die Richter zogen als rechtliche Grundlage ihrer Entscheidung einen entsprechenden Passus aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB) heran: „Verletzt der Schuldner (Mieter) eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger (Vermieter) Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.“

Tipp:

Mieter sind verpflichtet, eine Wohnung in neutral gestrichenem Zustand zurückzugeben, wenn sie diese bei Mietbeginn auch so übernommen hatten. Dies gilt auch dann, wenn Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Um die Beweislage im Fall eines Rechtsstreites zu sichern, sollte der Zustand der Wohnung im Mietvertrag beziehungsweise im Übergabeprotokoll dokumentiert werden.

 

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